Gravámenes y otros recursos

La ley de gravámenes de constructor de California está en el Código Civil §§8000–9566. Protege a quienes mejoran una propiedad, pero solo si cumplen cada paso a tiempo. Si pierde un plazo, normalmente pierde el derecho.

Palabras clave

• Obra de mejora (work of improvement): todo el proyecto de construcción, incluidas edificación, alteración, reparación, demolición, nivelación y jardinería (Código Civil §8050).
• Contratista directo: el contratista con contrato directo con el dueño. Las leyes que dicen “contratista principal” significan lo mismo (Código Civil §8018).
• Trabajador (laborer): la persona que trabaja en el proyecto como empleado (Código Civil §8024).

Quién puede registrar un gravamen de constructor

Un gravamen de constructor (mechanics lien) es un reclamo contra el inmueble que se mejoró. Toda persona que aporta trabajo autorizado tiene derecho de gravamen, incluidos el contratista directo, subcontratista, proveedor de materiales, arrendador de equipo, trabajador y profesional de diseño (Código Civil §8400). El trabajo está autorizado si el dueño lo pidió o aceptó, o si lo autorizó un contratista, subcontratista, arquitecto, gerente de proyecto u otra persona a cargo de la obra (Código Civil §8404).

El gravamen es por la cantidad menor entre el valor razonable del trabajo o el precio acordado (Código Civil §8430). Un contratista sin licencia no puede demandar para cobrar trabajo que requiere licencia, y una garantía que tome para ese pago no se puede hacer valer (B&P §7031). En obras públicas, la ley no da el recurso de gravamen de constructor; los reclamantes sin pagar usan un aviso de suspensión de pago (stop payment notice) o un reclamo contra la fianza de pago (Código Civil §9100).

Paso 1: La notificación preliminar de 20 días

La notificación preliminar (preliminary notice) avisa al dueño, al contratista directo y a cualquier prestamista de construcción que usted trabaja en el proyecto y podría reclamar un gravamen si no le pagan. Es un paso obligatorio antes de registrar un gravamen, dar un aviso de suspensión de pago o hacer un reclamo contra la fianza de pago (Código Civil §8200). No es un gravamen.

• Plazo: a más tardar 20 días después de que el reclamante empieza a aportar trabajo (Código Civil §8204).
• Se permite una notificación tardía, pero los derechos solo cubren el trabajo hecho dentro de los 20 días antes de entregar la notificación, y después.
• Los trabajadores no tienen que dar notificación preliminar. El contratista directo solo la da al prestamista de construcción, si lo hay.
• Entréguela en persona, o por correo registrado, certificado o expreso, o por entrega al día siguiente con un servicio expreso (Código Civil §§8106, 8110).
• Debe incluir una descripción del trabajo, un estimado del precio y la declaración en negrita “NOTICE TO PROPERTY OWNER” (Código Civil §8202).
• Un subcontratista con licencia con contrato de más de $400 que no da la notificación puede recibir disciplina de CSLB (Código Civil §8216).

Paso 2: Terminación, notificación de finalización y aviso de cese de obra

Los plazos de gravamen se cuentan desde la “terminación”. Según el Código Civil §8180, la terminación ocurre con lo primero de: terminación real; el dueño ocupa o usa la obra y se detiene el trabajo; el trabajo se detiene 60 días seguidos; o se registra un aviso de cese de obra después de 30 días seguidos sin trabajo. En una obra de una entidad pública, la terminación es la aceptación por la entidad.

El dueño puede registrar una notificación de finalización (notice of completion) en el registro del condado el día de la terminación o dentro de 15 días después; debe estar firmada y verificada (Código Civil §8182). El dueño puede registrar un aviso de cese de obra (notice of cessation) después de al menos 30 días seguidos sin trabajo (Código Civil §8188). Registrar cualquiera de los dos documentos acorta el tiempo para registrar gravámenes. El dueño debe enviar copia al contratista directo y a todos los que dieron notificación preliminar dentro de 10 días de registrar el documento. Si no lo hace, el plazo más corto no aplica a esa persona. El dueño que vive en una vivienda de cuatro unidades o menos está exento de enviar copias (Código Civil §8190).

Paso 3: Registrar el gravamen a tiempo