Contratos
Los contratos son el tema más evaluado de esta sección. Necesita conocer el derecho general de contratos (qué hace válido un contrato, plazos para demandar, indemnización, daños y perjuicios liquidados) y las reglas detalladas de California para contratos de mejoras del hogar: contenido requerido, límite del pago inicial, derecho a cancelar, órdenes de cambio, contratos de servicio y reparación, piscinas, cláusulas de arbitraje, y financiamiento solar y PACE.
1. Qué hace válido un contrato
El Código Civil §1550 enumera cuatro elementos esenciales: partes capaces de contratar (capacidad), su consentimiento, un objeto lícito (propósito legal) y una causa o contraprestación suficiente (algo de valor que se intercambia, como dinero por trabajo). El consentimiento se demuestra con una oferta y una aceptación, y debe ser libre, mutuo y comunicado (Código Civil §1565). Realizar el trabajo pedido en una oferta puede ser en sí una aceptación (Código Civil §1584). Un contrato puede ser expreso (dicho en palabras) o implícito (demostrado por la conducta) (Código Civil §1619).
Los contratos verbales pueden ser válidos, pero algunos deben hacerse por escrito según la ley contra el fraude (statute of frauds, Código Civil §1624), por ejemplo un acuerdo que por sus términos no puede cumplirse dentro de un año, una promesa de pagar la deuda de otra persona, y la venta de un bien inmueble o un arrendamiento de más de un año. Aparte, la Ley Estatal de Licencias de Contratistas exige que los contratos de mejoras del hogar de más de $500 sean por escrito. Los documentos y firmas electrónicos cumplen con un requisito legal de escritura o firma (Código Civil §1633.7).
| Plazo para demandar (plazo de prescripción) | Tiempo | Fuente |
|---|---|---|
| Incumplimiento de contrato escrito | 4 años | CCP §337 |
| Incumplimiento de contrato verbal | 2 años | CCP §339 |
| Deficiencia de construcción patente (visible) | 4 años después de la terminación sustancial (no para una residencia unifamiliar ocupada por su dueño) | CCP §337.1 |
| Deficiencia de construcción latente (oculta) | 10 años después de la terminación sustancial | CCP §337.15 |
2. Contratistas sin licencia y avisos de licencia
Memorice
Un contratista que no tuvo licencia durante todo el trabajo no puede demandar para cobrar, y quien contrató a un contratista sin licencia puede demandar para recuperar TODO lo que pagó (B&P §7031). Un licenciatario que contrata con un contratista sin licencia está sujeto a disciplina (B&P §7118).
Todo licenciatario debe mostrar su número de licencia en contratos, subcontratos y convocatorias de ofertas (B&P §7030.5). En contratos escritos donde usted es el contratista principal (excepto contratos de mejoras del hogar y de servicio y reparación), el B&P §7030(a) exige un aviso de la CSLB en letra de al menos 10 puntos que indique que las quejas por actos patentes deben presentarse dentro de cuatro años y las quejas por defectos estructurales latentes dentro de 10 años. Los contratos de mejoras del hogar y de servicio y reparación usan otro aviso informativo de la CSLB en letra de al menos 12 puntos.
3. Cláusulas clave del contrato
| Cláusula | Qué dice la ley de California |
|---|---|
| Indemnización (una parte acepta cubrir las pérdidas de otra) | Una cláusula de un contrato de construcción que indemniza a alguien por su propia negligencia exclusiva o mala conducta intencional, o por defectos del diseño que esa persona proporcionó, es nula (Código Civil §2782). En contratos firmados desde el 1 de enero de 2013, por lo general no se puede exigir a un subcontratista que indemnice al contratista general por la negligencia activa o la mala conducta intencional de este (Código Civil §2782.05). |
| Daños y perjuicios liquidados (una cantidad fija, como $500 por día de retraso) | Por lo general es válida, a menos que quien la impugna pruebe que no era razonable cuando se hizo el contrato (Código Civil §1671(b)). En contratos de consumo para fines personales o del hogar, solo es válida si los daños reales serían imprácticos o extremadamente difíciles de fijar (§1671(d)). |
| Fuerza mayor / retraso justificado | El cumplimiento se excusa cuando lo impide un acto de la otra parte, la ley, o una causa irresistible y sobrehumana, salvo que las partes acuerden otra cosa. El contrato puede exigir aviso por escrito en un tiempo razonable para pedir una extensión (Código Civil §1511). |
| Terminación y rescisión | Un contrato puede rescindirse si todas las partes están de acuerdo, o por una parte por razones como fraude, error, coacción o falta de contraprestación (Código Civil §1689). Muchos contratos también permiten terminar por causa justificada después de un aviso por escrito y una oportunidad de corregir. |
El incumplimiento significa no hacer lo que exige el contrato. Los recursos incluyen indemnización monetaria, rescisión y, cuando no se siguieron las reglas del contrato escrito, cobrar el valor razonable del trabajo mediante recursos de equidad que evitan el enriquecimiento injusto. Abandonar un proyecto sin excusa legal (B&P §7107) y no terminarlo por el precio del contrato (B&P §7113) también son causas de disciplina de la CSLB.
Subcontratos: una cláusula de traslado (flow-down) pasa al subcontratista las obligaciones del contrato principal, así que el subcontratista también debe leer el contrato principal. Los contratos muchas veces prohíben la cesión sin consentimiento por escrito, y en obras públicas un subcontrato listado no puede cederse sin el consentimiento de la entidad adjudicadora (PCC §4107(b)). Una cláusula de “pagar cuando se cobre” (pay-when-paid) fija cuándo pagar al subcontratista; una de “pagar solo si se cobra” (pay-if-paid) intenta hacer del pago del dueño una condición para pagar alguna vez al subcontratista. Un dueño, contratista directo o subcontratista no puede, por contrato, renunciar a ni afectar los derechos de gravamen o de pago de otro reclamante (Código Civil §8122), así que tenga mucho cuidado al depender de cláusulas pay-if-paid en California.
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